Eiendom: En fantastisk investering (?) men nye krav til egenkapital bremser gullfesten

Et samlet pressekorps beretter om hete dager i eiendomsmarkedet. Boligkjøperne har for lengst tømt hyllene og er etter sigende nå godt i gang med å demontere meglernes printere i håp om å finne ferske, ubesudlede prospekter. De heldige selgerne kan allerede før salget er foretatt bestille gullenker og diamantringer, klappe seg på skulderen og gratulere seg selv. De har gjort en investering som har kastet av seg langt utover andre alternativer, eksempelvis Oslo Børs OBX.

I dette blogginnlegget har jeg trukket ut data knyttet til eiendomsmarkedet i Trondheim, Trøndelag ex Trondheim og Oslo Børs OBX. Jeg gjør allerede her oppmerksom på at tallberegningene som fremkommer i bloggen er statistisk ugyldige da tidsseriene er for korte, men likevel får man et visst overblikk over tingenes tilstand. Vi begynner med å ta for oss utviklingen i markedene frem til i dag.


(Tallene er hentet fra Boligprisindeksen SSB og Oslo Børs sine hjemmesider, tidsrommet 2005-2012)

Når man beregner avkastning for disse investeringene ser man at kjøperne i Trøndelag utenom Trondheim har stukket av med førstepremien i konkurransen om ”høyest prosentvis verdistigning”. Isolert er ikke 7-8 % gjennomsnittlig avkastning noe å bli rik på over en syvårs periode, men at det er et fint grunnlag, det har mange fått erfare. Lottoeffekten oppstår i det man signerer en lånekontrakt i banken. Man stiller med en bit egenkapital og flere biter lån. For å visualisere det hele kan man si at ”du stiller med utebod og hekk, og banken med hus og garasje”. Når eiendommen stiger i verdi, vil du få avkastning på hele røkla. Og vips får man en utvikling på egenkapitalen som ser slik ut:

Observasjoner knyttet til avkastning:

  • Trøndelag EX Trondheim har hatt høyest verdistigning med ca 730 % verdistigning ved 90 % belåning og 487 % ved 85 % belåning. Årlig avkastning (aritmetisk) ikke-belånt, belånt 90 % og belånt 85 % er: 8,15 %,33 % og 25 %
  • Tilsvarende tall for Trondheim er 593 % og 395 % mens avkastningstallene er 6,9 %, 29 % og 21,5 %.
  • Oslo Børs OBX har gitt 322 % og 214 % under samme betingelser, avkastningstallene er 4 % ,18 % og 11,5 %.

Observasjoner knyttet til risiko:

  • Eiendomsmarkedet har hatt lite svingning i perioden, noe som er ”rart” med tanke på den høye avkastningen. I investeringsverdenen ”skal” høy avkastning være en belønning for høy risiko, men det synes som at det norske eiendomsmarkedet deler ut ”free lunch” med rund hånd.
  • Oslo Børs OBX har hatt svært store svingninger i perioden, noe som ville nullet ut en lånefinansiering ved årsskiftet 2007/2008. Altså svinger verdien såpass mye at en lånefinansiering på 90 + % ville vært å betrakte som ”kvitt eller dobbelt”.

Diagrammene fremstiller akkumulert avkastning på egenkapitalen. Som du ser har det vært meget lønnsomt å stille med utebod og hekk. Dersom du puttet inn 100 000 kr i egenkapital og kjøpte en eiendom i Trondheim til 1 000 000 i 2005 har du i dag tjent ca 593 000 kr. Dette gir en avkastning på egenkapitalen på ca 593 %, noe som gir årlig avkastning på 29%. Og risikoen? Forutsatt at observasjonene over tid er normalfordelt vil man kunne si: ”Dersom du låner 90% av boligens verdi i Trondheimsmarkedet, kan du forvente 29% årlig avkastning på egenkapitalen. Risikoen ligger i at avkastningen svinger: I trasige år kan oppleve avkastning ned mot -39% og i gode år opp mot +97%. (Sjansen for å finne observasjoner som gir lavere/høyere avkastning enn disse ytterpunktene er ca 5% i en normalfordeling). Tilsvarende tall ved belåning på 85% (obs obs dette ok i henhold til de nye reglene) gir en kraftig reduksjon i forventet avkastning og standard avvik.  (Du finner forresten igjen disse tallene i den nerdete tabellen lenger opp i blogginnlegget).

I historisk sammenheng må man kunne si at Oslo Børs har hatt en tøff periode. Vel og merke har investorene fått med seg ”noe”, men svingningene er meget store. Svingningene (standardavviket) er langt høyere enn normalt (24%-26%). Dette skyldes sannsynligvis krisetidene vi er inne i, med eurokrise, statskriser, voksesmerter i Asia etc. (Og om ikke skal det godt gjøres å argumentere mot, eller hva?).

Når jeg skal konkludere er det to ting som er interessante å bemerke.

For det første ser vi at boligkjøpere som ”rammes” av høyere krav til egenkapital ved kjøp av bolig får redusert farten på sin boligkarusell. Sikkert fornuftig, da disse kjøperne blir mindre sårbare med tanke på eventuelt tap av egenkapital (se reduksjon i standardavvik fra 90% til 85% belåning).

Det andre er at den ”kjipe børsen” bare har gitt 4% årlig avkastning, noe som er langt under normalen (7-8%). Hva betyr så det? Vi vet, av historien, at børsindeksen svinger. Og etter dårlige tider kommer…? Ja nettopp. Gode tider. Kanskje bør neste investering rettes inn mot Oslo Børs og ikke i nok en utleieleilighet?

Jeg gleder meg til fortsettelsen. Da får vi nemlig svar på om boligkarusellen får snurre videre og om investorene klarer å blåse liv i børsen.

Historisk avkastning er ingen garanti for fremtidig avkastning.

Vi gjør oppmerksom på at innlegg på denne bloggen ikke erstatter personlig rådgivning.